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房產建筑

什么樣的行為就涉及到非法轉租

添加時間:2016-07-01 15:52:38   瀏覽次數: 次    【 】   打印   關閉窗口

   候某承租了姜某的房屋一間,租期兩年,租房合同未對轉租問題進行約定。2015年9月,在房主姜某不知情的情況下,候某又將該房屋出租給錢某使用,轉租合同約定租期為一年。2015年10月,房主姜某收房租時發現轉租的事實,遂要求收回該房屋,但錢某聲稱已經繳納半年的房租,因此拒不騰房,事情僵持不下。
  唐山律師指出,根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條之規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。但承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。由此可見,轉租須征得出租人同意,否則出租人有權要求解除房屋租賃合同。租賃合同解除后,房主姜某可基于房屋所有權請求次承租人錢某排除妨害、返還原物,次承租人負有騰房并交還房屋的義務。因此,房主姜某收房的行為并無不當,錢某應配合騰房。同時,唐山律師還指出,根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條之規定,承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。因此,即便房主姜某同意轉租,但轉租期限已超過承租人剩余租賃期限,超出的部分無效。
  本案中,錢某已經向候某繳納半年房租,可實際入住時間只有一個月,唐山律師指出,由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關系,根據合同相對性原則的要求,次承租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償責任,而不能直接要求出租人承擔責任。因此,錢某可向候某主張退還剩余房租,如有證據證明由此產生了損失,還可要求候某賠償。

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